El Tribunal Supremo ha decidido por primera vez qué pasa con la parte de la hipoteca que supera el valor de la vivienda o del local cuando una persona se acoge a la Ley de Segunda Oportunidad a través de un concurso sin masa. En su sentencia 1649/2026, de 22 de octubre, reconoce que ese exceso puede cancelarse, pero solo cuando el inmueble se venda o se ejecute. Mientras sigas pagando la hipoteca, la cuota no baja.
Afecta a muchas personas: quien tiene deudas y una casa o un local hipotecado que hoy vale menos de lo que debe al banco. Te explicamos en lenguaje claro qué ha dicho el Supremo, qué significa para tu vivienda y por qué, si tienes hipoteca, la vía que elijas para tu Segunda Oportunidad lo cambia todo.
¿Qué es el recorte de la hipoteca en la Ley de Segunda Oportunidad?
La Ley de Segunda Oportunidad permite cancelar las deudas que no puedes pagar mediante la llamada exoneración del pasivo insatisfecho. Pero la deuda hipotecaria no se cancela entera: la ley protege al banco hasta el valor del inmueble que la garantiza (art. 489.1.8º del Texto Refundido de la Ley Concursal, TRLC). Esa parte protegida se llama «privilegio especial», y se calcula sobre el valor razonable del bien menos un 10 % (arts. 273 y 275 TRLC).
Lo que exceda de ese límite es, en principio, deuda que se puede cancelar. A eso se le llama, de forma coloquial, «recortar» la hipoteca.
Ejemplo con cifras redondas
- • Deuda hipotecaria: Debes al banco 150.000 € de hipoteca.
- • Valor actual del inmueble: La vivienda vale hoy 100.000 €.
- • Parte protegida (Privilegio especial): Sería de unos 90.000 € (el valor de la vivienda menos el 10 %).
- • Crédito ordinario / exonerable: Los otros 60.000 € restantes son, en principio, exonerables.
La pregunta que resuelve el Supremo es cuándo y cómo se cancelan esos 60.000 euros si el procedimiento es un concurso sin masa.
Qué ha dicho el Tribunal Supremo en la sentencia 1649/2026
El caso. Una mujer fue declarada en concurso sin masa: su único bien era un local con una hipoteca superior a su valor (art. 37 bis d) TRLC). Debía unos 96.000 euros al banco, y el local se valoró en unos 22.700. Pidió cancelar, además de otras deudas pequeñas, los cerca de 75.700 euros de hipoteca que excedían del límite protegido. El banco se opuso, y el Juzgado de lo Mercantil y la Audiencia Provincial de Lleida le negaron ese recorte.
Lo que decide el Supremo (Sala Primera, recurso 977/2025):
⚖️ Claves jurisprudenciales sobre el exceso de hipoteca en el concurso sin masa
Exceso de hipoteca exonerable
Sí es exonerable en el concurso sin masa: concede la cancelación de la deuda hipotecaria «en lo que exceda de lo que llegue a satisfacerse con el importe obtenido mediante la realización del bien hipotecado».
Inaplicación del recálculo de cuotas
No se aplica el recálculo (art. 492 bis.2 TRLC). Siguiendo la Sentencia 1275/2026 del Tribunal Supremo, la ley solo prevé dos vías (plan de pagos y liquidación), equiparándose el concurso sin masa a la liquidación.
Momento de concreción del importe
El importe cancelado se concreta estrictamente cuando el bien se vende o se ejecuta. No antes, por mucho que el inmueble se haya valorado previamente en el procedimiento.
Mención expresa en la resolución
La resolución judicial que concede la exoneración debe reflejarlo de forma explícita: que el beneficio alcanza a la parte de la hipoteca que no quede cubierto con la realización del bien.
La sentencia recuerda también que, en un concurso sin masa, la única forma de conservar la vivienda sin que se liquide es precisamente el supuesto del artículo 37 bis d): que tenga cargas superiores a su valor.
Qué pasa con tu hipoteca según la situación en que esté
El Supremo distingue tres situaciones. Las explicamos con el ejemplo anterior (hipoteca de 150.000 euros sobre una vivienda que vale 100.000).
¿En qué situación se encuentra tu hipoteca?
Efectos prácticos de la exoneración según el estado actual de tu inmueble:
Si sigues pagando la hipoteca con normalidad
Conservas la vivienda y sigues pagando la cuota calculada sobre la deuda completa. No hay recálculo ni rebaja de la cuota. El exceso solo se cancelaría si, más adelante, el inmueble llegara a venderse o ejecutarse.
Si el banco ya ha ejecutado la hipoteca o la está ejecutando
Lo que no se cubra con la venta queda totalmente exonerado.
Si todavía no se ha iniciado ninguna ejecución
Hay que esperar a que el bien se realice para determinar exactamente cuánto se cancela. Por eso es vital que la resolución judicial que concede la exoneración lo indique de forma expresa: así, si el inmueble se vende o ejecuta en el futuro, la parte no cubierta quedará cancelada sin discusión.
Plan de pagos o concurso sin masa: qué cambia si tienes hipoteca
La sentencia deja clara una consecuencia práctica: si tienes una hipoteca que supera el valor de tu casa y quieres conservarla pagando menos, la vía que permite recalcular la cuota es el plan de pagos, no el concurso sin masa.
Exoneración con Plan de Pagos vs. Concurso sin Masa
Diferencias clave al conservar tu vivienda habitual en la Ley de Segunda Oportunidad.
| Criterio | Plan de Pagos | Concurso sin masa (art. 37 bis d) |
|---|---|---|
| ¿Conservas la vivienda? | Sí, si cumples rigurosamente el plan. | Sí, mientras sigas pagando la hipoteca con normalidad. |
| ¿Se recalcula la cuota? | Sí: Se mantienen los vencimientos y la cuota se calcula solo sobre la parte cubierta por el valor del inmueble (art. 492 bis.2 TRLC). | No. Pagas la cuota sobre la deuda completa sin reducciones. |
| ¿Qué pasa con el exceso? | Se integra en el plan con el tratamiento del resto de créditos ordinarios. | Es exonerable, pero su cancelación solo se concreta si el bien se vende o se ejecuta. |
| Duración | Plan de pagos de 3 años con carácter general, o 5 años si se conserva la vivienda habitual. | Sin plan: la exoneración se concede al concluir el procedimiento concursal. |
| ¿Qué exige? | Destinar al plan los ingresos disponibles durante toda su vigencia. | Seguir atendiendo puntualmente la hipoteca si quieres conservar el inmueble. |
Ninguna vía es mejor en abstracto. Depende de lo que debas, de lo que valga el inmueble, de tus ingresos y de si quieres o no conservarlo. Por eso conviene estudiarlo con un abogado de Ley de Segunda Oportunidad antes de presentar nada: una vez elegida la vía, cambiarla no es sencillo.
¿Pierdo mi casa con la Ley de Segunda Oportunidad?
No necesariamente. Con un plan de pagos puedes conservar la vivienda si cumples el plan. En el concurso sin masa, si la hipoteca supera el valor de la casa, el inmueble no se vende dentro del procedimiento y puedes conservarlo mientras pagues la hipoteca. En una liquidación ordinaria, en cambio, los bienes se venden para pagar a los acreedores.
Lo que no conviene es dejar de pagar la hipoteca pensando que así se cancelará la deuda. Supone perder la vivienda en una ejecución, acumular intereses de demora y gastos, y el resultado depende de por cuánto se adjudique. Es una decisión que solo debe tomarse con asesoramiento y conociendo todas las consecuencias. Si además tienes embargos de nómina por otras deudas, conviene valorarlo todo junto.
Una cuestión todavía abierta: el Tribunal de Justicia de la UE
El criterio podría cambiar. La Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia de Murcia ha planteado una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que aclare si la Directiva (UE) 2019/1023 permite tratar el exceso de la hipoteca de forma distinta en el plan de pagos y en el concurso sin masa, sobre todo cuando se trata de la vivienda habitual. Hasta que responda, la doctrina aplicable es la del Supremo.
No es la única novedad de este otoño: el Supremo también ha cambiado su criterio sobre quién puede exonerarse teniendo sanciones graves.
Qué hacer si tienes hipoteca y quieres acogerte a la Segunda Oportunidad
¿Qué debes hacer si estás en esta situación?
Pasos clave para gestionar tu hipoteca y acceder a la exoneración de deudas:
Comprueba que cumples los requisitos generales
Empieza por verificar si eres deudor de buena fe (art. 487 TRLC). Te explicamos todos los detalles en nuestra guía sobre los requisitos de la Ley de Segunda Oportunidad.
Averigua cuánto debes y cuánto vale el inmueble
La diferencia exacta entre ambas cifras es crucial: decidirá si el procedimiento puede ser un concurso sin masa y qué importe total podría exonerarse.
Decide tu estrategia con la vivienda
Valora tus opciones: conservarla pagando una cuota recalculada (plan de pagos), conservarla pagando la cuota actual (concurso sin masa) o no conservarla.
Exige mención expresa en la resolución
Si optas por el concurso sin masa, la resolución judicial debe indicar explícitamente que la exoneración alcanza a la parte de la hipoteca no cubierta tras la realización del bien. Es una exigencia directa fijada por el Tribunal Supremo.
⚠️ Regla de oro: No dejes de pagar la hipoteca sin asesoramiento
Tomar decisiones unilaterales sobre el pago de cuotas sin la supervisión de un abogado especialista puede perjudicar irreversiblemente tu estrategia en el procedimiento concursal.
Te ayudamos con tu Segunda Oportunidad en Lanzarote
En Curquejo Abogados estudiamos tu caso: valoramos tu hipoteca, el valor de tu vivienda y el resto de tus deudas, y te explicamos qué vía te conviene y qué puedes esperar de cada una.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo quedarme con mi casa si me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?
Depende de la vía. Con un plan de pagos puedes conservar la vivienda si cumples las cuotas. En la liquidación, los bienes se venden para pagar a los acreedores. En el concurso sin masa no se vende nada dentro del procedimiento, pero si dejas de pagar la hipoteca el banco puede ejecutarla y perderías la casa.
¿Qué es exactamente un concurso sin masa?
Es el concurso de quien no tiene bienes o cuyos bienes no compensan su coste de venta o están gravados con cargas superiores a su valor (art. 37 bis TRLC). El juez lo declara y, si ningún acreedor pide que se nombre un administrador concursal, lo da por concluido y puedes solicitar la exoneración de tus deudas.
¿Se puede exonerar la parte de la hipoteca que supera el valor de la casa?
En el concurso sin masa, sí: según la STS 1649/2026, es exonerable la parte de la deuda hipotecaria que exceda de lo que se obtenga con la venta del inmueble. Pero ese importe solo se concreta cuando el bien se vende o se ejecuta, y si sigues pagando la hipoteca, la cuota no se reduce.
¿Me conviene dejar de pagar la hipoteca para que me la exoneren?
No es una decisión que debas tomar sin asesoramiento. Dejar de pagar supone la pérdida de la vivienda, la acumulación de intereses de demora y el inicio de una ejecución hipotecaria. Además, la cuestión está pendiente ante el Tribunal de Justicia de la UE y el criterio podría cambiar. Cada caso debe analizarse de forma individual.
¿Qué diferencia hay entre el plan de pagos y la liquidación si tengo hipoteca?
En el plan de pagos conservas tus bienes y la cuota de la hipoteca puede recalcularse sobre la parte cubierta por el valor del inmueble. En la liquidación y en el concurso sin masa no hay recálculo: la parte de la deuda que exceda de lo obtenido con la venta del bien se exonera, pero solo se concreta cuando se vende.
