La llegada de la fecha que figura estipulada en un contrato de arrendamiento genera habitualmente incertidumbre tanto en el arrendador como en el arrendatario. Sin embargo, en el ordenamiento jurídico español, la expiración del plazo inicial acordado no implica automáticamente que el inquilino deba desocupar el inmueble ese mismo día.
Para determinar con precisión las obligaciones y facultades de cada parte, es imprescindible examinar la duración pactada en el propio contrato de arrendamiento, las prórrogas legales o convencionales de aplicación, la fecha exacta de formalización del contrato, el régimen normativo derivado de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y sus sucesivas reformas, así como las circunstancias particulares del arrendamiento. En esta guía analizada desde la práctica del derecho de arrendamientos en Lanzarote, detallamos los aspectos clave que rigen la finalización del contrato de alquiler de vivienda habitual.
¿Qué ocurre cuando llega el fin del contrato de alquiler?
Al alcanzar la fecha señalada en el documento contractual, se abre un periodo de evaluación en el que las partes deben determinar si se ha producido una extinción efectiva, si entra en juego una prórroga legal obligatoria o si se activa la tácita reconducción.
En esta fase, la actuación de arrendador y arrendatario no puede ser improvisada. Cualquier comunicación, pago aceptado o silencio prolongado puede alterar los derechos de ambas partes, transformando un fin de contrato en una prórroga no deseada o, por el contrario, incurriendo en un incumplimiento contractual. Con las consecuencias que de ello derivan.
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¿El contrato termina automáticamente en la fecha indicada?
No. Salvo que se trate de contratos de uso distinto de vivienda (como los de temporada o locales comerciales) que en principio se rigen por el Código Civil, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual no finalizan automáticamente al cumplirse el término pactado si este es inferior a la duración mínima garantizada por ley.
La legislación protege al inquilino otorgándole el derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta alcanzar un periodo mínimo de duración. Salvo que el arrendatario comunique su voluntad de no renovar con la antelación debida, el contrato se prorroga de forma automática por anualidades, sin que el propietario pueda impedirlo, a menos que concurran excepciones legales tasadas.
¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler de vivienda?
La duración total de un arrendamiento de vivienda depende de la fecha exacta en la que se celebró el contrato, dado que las sucesivas reformas de la LAU han modificado significativamente los periodos mínimos de prórroga obligatoria:
– 18 de diciembre de 2018
La prórroga obligatoria para el inquilino es de hasta 3 años, con una prórroga tácita posterior de 1 año.
– 22 de enero de 2019
La prórroga obligatoria es de 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), más 3 años de prórroga legal tácita.
– 5 de marzo de 2019
Rige el régimen previo de 3 años de prórroga obligatoria más 1 año tácito.
La duración mínima obligatoria es de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si es persona jurídica (con matices introducidos por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda). Transcurrido dicho plazo, si ninguna parte notifica su intención de no renovar, se activa una prórroga tácita anual por un periodo de hasta 3 años adicionales.
(Vigente actualmente*)
Misma duración y prórrogas. Aunque podrá aplicarse prorrogas extraordinarias en caso de certificación de vulnerabilidad y/o en los que el inmueble se encuentre en zona tensionada.
(Vigente el 15 de noviembre de 2026 y pendiente de aprobación por comisión permanente del congreso de los diputados)
Misma duración y prórrogas. Si llegada fecha de vencimiento de prorrogas obligatorias no hay aviso, se prorrogará automáticamente por períodos de 5 o 7 años (según corresponda). En caso de voluntad de no renovación sin causa por el arrendador, este deberá indemnizar al arrendatario. Recomendamos la lectura del artículo 10 de la LAU.
¿Qué puede hacer el propietario cuando termina el contrato?
Cuando el contrato alcanza el término de su duración total (tras agotar las prórrogas obligatorias e idénticas fases legales), el propietario ostenta diversas opciones conforme a la legalidad:
Continuar con el alquiler
Acordar con el inquilino una prórroga del contrato existente o la firma de un nuevo contrato de arrendamiento ajustado a las condiciones de mercado vigentes (respetando los límites normativos aplicables si la zona es declarada tensionada).
Notificar la no renovación
Comunicar formalmente al inquilino su intención de no renovar. Para contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, esta notificación debe realizarse con un mínimo de 4 meses de antelación al vencimiento del periodo obligatorio o de cualquiera de sus prórrogas.*Tener en cuenta las últimas reformas que aumentan el plazo a 6 meses.
Recuperar la vivienda por necesidad
Solicitar la vivienda para uso propio o de familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que haya transcurrido el primer año de contrato y dicha causa conste de forma expresa en el documento inicial.
Exigir la restitución de la posesión
Reclamar la entrega pacífica de la vivienda e inspeccionar el estado del inmueble en el acto de devolución de llaves.
Reclamar cantidades adeudadas o desperfectos
Exigir el pago de rentas o suministros pendientes y liquidar la fianza descontando los daños imputables al inquilino que excedan el desgaste por uso ordinario.
¿Qué puede hacer el inquilino cuando termina el contrato?
Por su parte, el arrendatario dispone de un conjunto de garantías legales para proteger su estancia o formalizar la salida:
Permanecer legalmente
Mientras estés en periodo de prórroga obligatoria (hasta los 5 o 7 años) o dentro de la prórroga tácita, siempre que cumplas con tus obligaciones de pago.
Desistir del contrato
Transcurridos los primeros 6 meses, puedes marcharte avisando con un mínimo de 30 días (pudiendo pactarse indemnización de una mensualidad por año restante conforme al art. 11 de la LAU).
Exigir la fianza
Reclamar la devolución integra del importe depositado, salvo que existan desperfectos justificados imputables al inquilino.
Oponerse al fin improcedente
Rechazar la exigencia de desalojo si el propietario incumple los plazos de preaviso legal o no acredita formalmente la causa de necesidad.
Conservar documentación probatoria
Guardar rigurosamente todos los justificantes de pago de rentas y suministros, copias de burofax enviados o recibidos, y el acta de entrega de llaves junto con fotografías fechadas del estado de la vivienda.
¿Puede el propietario echar al inquilino cuando termina el contrato?
Es prioritario distinguir entre la resolución contractual y la ejecución material del desalojo. El propietario no puede, bajo ninguna circunstancia, tomarse la justicia por su mano.
Vías de hecho como el cambio de cerradura, la interrupción o corte de suministros de agua y luz, o la coacción verbal o física están tipificadas como delitos de coacciones o de allanamiento de morada en el Código Penal.
Si el contrato se ha dado por extinguido válidamente y el inquilino rehúsa entregar la posesión, el único camino legal del arrendador es interponer una demanda judicial de desahucio por expiración del plazo legal o contractual.
¿Puede el inquilino negarse a abandonar la vivienda?
Si la extinción del contrato ha sido comunicada en tiempo y forma respetando todas las garantías legales y han concluido las prórrogas aplicables, el inquilino tiene la obligación legal de restituir la vivienda.
Permanecer en el inmueble extinguido el título legitimo convierte al ocupante en un poseedor en situación de precario o mora en la restitución, lo que expondrá al inquilino a una demanda judicial con la consiguiente condena en costas procesales y la eventual reclamación de daños y perjuicios por la ocupación indebida.
No obstante, se debe recalcar que la sola permanencia por falta de preaviso del arrendador no constituye ilegitimidad, sino la aplicación de la prórroga legal aplicable.
¿Qué ocurre si el propietario necesita la vivienda para él o para un familiar?
El artículo 9.3 de la LAU regula la posibilidad de denegar la prórroga obligatoria si el arrendador necesita la vivienda para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
Para que esta facultad sea válida, se exige:
- Que haya transcurrido al menos el primer año de contrato.
- Que esta causa se haya hecho constar expresamente en el contrato de arrendamiento en el momento de la firma.
- Que se notifique al inquilino con al menos dos meses de antelación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda.
Si transcurridos tres meses desde el desalojo el arrendador o sus familiares no ocupan la vivienda por sí mismos (salvo fuerza mayor), el inquilino podrá optar entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo le hubiera supuesto, o ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedare por cumplir hasta completar cinco años.
¿Qué pasa con la fianza cuando termina el contrato?
En el momento de la entrega de llaves, el arrendador debe revisar el inmueble y liquidar la fianza entregada al inicio del contrato (artículo 36 de la LAU), que en las Islas Canarias debe estar debidamente depositada en el organismo autónomo competente (Instituto Canario de la Vivienda – ICAVI).
Plazo de devolución
El saldo de la fianza en metálico que deba ser devuelto al arrendatario devengará el interés legal si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que el arrendador haya hecho efectiva la devolución.
Retención justificada
El arrendador puede retener la cuantía necesaria para cubrir rentas no pagadas, facturas de suministros pendientes de liquidación o reparación de desperfectos imputables al inquilino.
Si el arrendador retiene la fianza sin justificación documental o por el desgaste normal del uso, el inquilino puede interponer un procedimiento de reclamación de cantidad.
¿Qué ocurre si quedan rentas pendientes?
El fin del plazo contractual no extingue las deudas nacidas del contrato. Si existen rentas o suministros impagados, el propietario mantiene el derecho a reclamar la diferencia a través de un burofax inicial y, en su defecto, mediante un proceso monitorio o un juicio declarativo verbal o ordinario en función de la cuantía acumulada.
¿Y si existen desperfectos en la vivienda?
Es indispensable diferenciar legalmente dos conceptos:
Deterioro por uso normal
(Art. 1561 Código Civil y art. 21 LAU) Son las pequeñas reparaciones y el desgaste natural provocado por el paso del tiempo y el uso ordinario de la vivienda (p. ej., marcas leves en la pintura, desgaste de grifería por antigüedad). Corresponden al propietario y no pueden descontarse de la fianza.
Daños por mal uso o negligencia
Roturas de mobiliario, agujeros en tabiques sin autorización, desperfectos por mascotas o falta evidente de mantenimiento. Corresponden al inquilino y pueden ser deducidos de la fianza con aportación de presupuestos o facturas de reparación.
Es vital realizar una inspección presencial y redactar un documento de entrega de llaves y fin de contrato, incluyendo fotografías fechadas del estado del inmueble.
¿Es necesario enviar un burofax para comunicar el fin del contrato?
Aunque la ley no impone exclusivamente el burofax, la jurisprudencia exige que la notificación de no renovación o resolución sea fehaciente.
El burofax con acuse de recibo y certificación de texto es el medio legalmente más seguro ante los tribunales, pues acredita de forma indiscutible el contenido remitido, la identidad del destinatario y la fecha del envío. Un mensaje de WhatsApp o un correo electrónico ordinario solo son válidos si existe una contestación inequívoca de la otra parte recibiendo el mensaje, pero entrañan riesgos probatorios.
¿Qué ocurre si el inquilino no se marcha?
Si el contrato ha vencido de forma definitiva sin prórrogas aplicables y el arrendatario rehúsa voluntariamente la restitución de la vivienda, el protocolo legal contempla:
Requerimiento fehaciente previo
Envío de burofax fijando fecha límite de entrega e indicando el ejercicio de acciones legales.
Fase de negociación / mediación
Intento de solución extrajudicial para pactar la entrega pacífica de llaves.
Vía judicial
Presentación de demanda de desahucio por expiración del plazo contractual ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes al partido judicial del inmueble en Lanzarote (Juzgados de Arrecife).
Sentencia y Lanzamiento
Ejecución judicial para recuperar la posesión material de la vivienda con auxilio de la comisión judicial y las fuerzas de seguridad si fuera preciso.
¿Qué ocurre si el propietario no respeta los derechos del inquilino?
Si el arrendador pretende la salida del inquilino vulnerando los plazos de prórroga legal, desatiende las reparaciones necesarias de habitabilidad (art. 21 LAU) o recurre a medidas coactivas (corte de suministros, cambio de cerraduras), el inquilino puede:
- Requerir formalmente al arrendador exigiendo el cumplimiento del contrato.
- Denunciar penalmente si existen coacciones o allanamiento.
- Interponer demanda civil de tutela sumaria de la posesión o exigir judicialmente la ejecución de las reparaciones necesarias.
Casos especiales y excepciones a tener en cuenta
Las pautas expuestas varían notablemente si el arrendamiento no se encuadra en la vivienda habitual pura:
- Alquileres de temporada: Regidos por la voluntad de las partes y el uso distinto de vivienda (art. 3 LAU). No aplican las prórrogas de 5 o 7 años de vivienda habitual.
- Subarriendo: Sujeto a la autorización escrita del arrendador e indirectamente extinto cuando finaliza el contrato principal.
- Varios arrendatarios: Exige comprobar las cláusulas de solidaridad o mancomunidad para determinar el alcance de la renuncia de uno o varios inquilinos.
Preguntas frecuentes sobre el fin del contrato de alquiler
¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario para no renovar?
En contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, si han transcurrido los 5 años obligatorios (o 7 si el arrendador es persona jurídica), el propietario debe preavisar con al menos 4 meses de antelación. (6 meses a partir del 15 de noviembre de 2026). Si es el inquilino quien no desea continuar, el preaviso mínimo es de 30 días.
¿Qué pasa si termina el contrato y el inquilino sigue pagando el alquiler?
Si el contrato vence, el propietario no notifica el fin y recibe el pago de la siguiente mensualidad con su conformidad, puede entenderse iniciada la prórroga tácita o una tácita reconducción conforme al Código Civil, renovándose el arrendamiento.
¿Puede el propietario quedarse con la fianza sin presentar facturas?
No. La retención de la fianza por desperfectos requiere fundamentación probatoria mediante presupuestos formalizados o facturas de reparación de los daños causados por mal uso. El uso normal no justifica la retención.
¿Qué ocurre si el propietario cambia la cerradura para echar al inquilino?
Es una actuación ilegal que constituye un delito de coacciones o allanamiento de morada en el ámbito penal. El arrendador debe acudir siempre a la vía judicial para recuperar la posesión.
¿El inquilino tiene derecho a prórroga si la vivienda se vende?
Sí. Como regla general en la regulación actual de la LAU, el comprador de una vivienda alquilada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el contrato de alquiler durante el periodo de prórroga legal obligatoria.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza en Canarias?
El plazo legal es de un mes a contar desde la devolución de las llaves. Transcurrido dicho mes sin que se restituya el saldo correspondiente, la cantidad adeudada devengará el interés legal del dinero.
¿Puede el inquilino irse antes de cumplir el primer año?
Sí. Tras transcurrir los primeros 6 meses del contrato, el inquilino tiene derecho a desistir notificándolo con 30 días de antelación. Solamente pagará indemnización si se pactó explícitamente en el contrato.
¿Qué hacer si hay desacuerdo sobre el estado de la vivienda al salir?
Se debe hacer constar el desacuerdo expresamente en el acta de entrega de llaves, acompañando pruebas fotográficas fechadas. Si la vía amistosa fracasa, la disputa por el importe de la fianza se resolverá en juicio verbal.
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Este artículo tiene carácter meramente informativo y divulgativo, y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Cada caso tiene sus propias circunstancias, por lo que recomendamos consultar tu situación concreta antes de tomar cualquier decisión.