La falta de pago de las rentas del alquiler es una de las situaciones más complejas e inciertas a las que puede enfrentarse un arrendador. Cuando el arrendatario deja de abonar la mensualidad, surgen dudas inmediatas: ¿Cuántos meses debo esperar para reclamar?, ¿Puedo cambiar la cerradura?, ¿Cuánto tardará el juzgado en devolverme la vivienda?.
En esta guía legal explicamos cómo funciona el procedimiento de desahucio por falta de pago en Canarias, qué pasos debe dar un propietario en Lanzarote para recuperar su inmueble y cómo reclamar las rentas impagadas con todas las garantías legales.
¿Cuándo se puede desahuciar a un inquilino por impago?
Desde el punto de vista estrictamente legal, un solo impago de la renta mensual es suficiente para incurrir en un incumplimiento del contrato de arrendamiento y solicitar la resolución del mismo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 27.2 a), establece expresamente que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (como suministros, comunidad de propietarios o IBI, si así se estipuló en el contrato).
A diferencia de lo que sostiene la creencia popular, no es necesario acumular meses de impago para poder actuar jurídicamente. No obstante, en la práctica es fundamental valorar la vía extrajudicial antes de interponer la demanda para intentar solucionar el conflicto de forma rápida y acreditar la buena fe del propietario. (Así como para evitar la enervación de la acción).
Por otro lado, hay que diferenciarlo del desahucio por expiración del término (fin del contrato) que no es objeto de esta entrada de blog. Haz clic en el enlace si quieres saber más sobre el desahucio por expiración del término.
¿Qué hacer si el inquilino deja de pagar el alquiler?
Antes de dar el primer paso conviene mantener la calma y proceder a la reclamación conviene realizar estos pasos:
1. Revisar el contrato de arrendamiento
Verificar las cláusulas relativas al plazo y modo de pago, la presencia de avalistas, coarrendatarios o fiadores solidarios, la fianza depositada y cualquier condición pactada sobre la repercusión de suministros u otros gastos.
2. Comprobar las cantidades adeudadas
Elaborar un desglose exacto de las cantidades impagadas y de los recibos de suministros (agua, luz, basura) que correspondan al inquilino y hayan sido abonados por usted.
3. Reclamar el pago de forma amistosa
En un primer momento, contacte de manera informal para descartar errores bancarios o imprevistos puntuales. Si la actitud del inquilino es evasiva o negativa, deberá pasar inmediatamente a la notificación formal.
4. Valorar el inicio del procedimiento judicial
Si el requerimiento inicial no surte efecto, se debe poner el caso en manos de profesionales del Derecho Inmobiliario para preparar la estrategia procesal y evitar dilaciones innecesarias.
Advertencia legal importante: Bajo ninguna circunstancia intente cortar los suministros de la vivienda, cambiar la cerradura o coaccionar al inquilino para que abandone el inmueble. Estas acciones pueden constituir delitos de coacciones o realización arbitraria del propio derecho previstos en el Código Penal, complicando gravemente su posición jurídica como propietario.
¿Es necesario enviar un burofax antes de iniciar el desahucio?
La ley no habla de Burofax ni interpela al propietario a acudir a ningún medio de notificación en concreto. Ahora bien, su remisión es altamente recomendable por tres razones jurídicas clave:
- Evitar la enervación del desahucio: Si se requiere fehacientemente de pago al inquilino mediante burofax (con acuse de recibo y certificación de texto) y este no paga en el plazo de 30 días naturales, el inquilino perderá el derecho a «enervar» la acción (es decir, ya no podrá paralizar el desahucio pagando las cantidades adeudadas tras recibir la demanda).
- Acreditar el intento de acuerdo extrajudicial: Sirve como prueba ante el juez del agotamiento de la vía amistosa, lo que favorece la condena en costas procesales al arrendatario moroso.
- Es requisito indispensable para poder interponer la demanda. Con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia se obliga a intentar acudir a algún Medio adecuado de solución de Controversias (MASC), antes de acudir a la vía jurisdiccional. Y, para poder acreditar haber intentado dichos medios, se presenta muy recomendable utilizar medios fehacientes como puede ser el burofax.
¿Cómo es el procedimiento de desahucio por impago de alquiler?
El proceso judicial para desahuciar a un inquilino por impago en Lanzarote se tramita mediante el juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). De forma muy resumida, y de manera muy generalista, el esquema del procedimiento es el siguiente:
Presentación de la demanda
Se redacta la demanda de desahucio (acumulando, si se desea, la reclamación de las rentas debidas) y se presenta ante los Tribunales de instancia correspondientes al lugar donde se ubica el inmueble (por ejemplo, si el inmueble está en Lanzarote, ante los Juzgados de Arrecife).
Admisión a trámite y decreto de requerimiento
El Letrado de la Administración de Justicia admite la demanda e indica las fechas fijadas para la vista (en caso de oposición) y para la práctica del lanzamiento (la toma de posesión del inmueble).
Notificación al inquilino
Se le otorgan 10 días hábiles para que adopte una de estas posturas:
- Pagar el total adeudado: Enervando el desahucio si legalmente procede.
- Entregar la posesión: Vaciar el inmueble y entregar las llaves.
- Oponerse a la demanda: Alegando las razones legales que considere oportunas.
- Guardar silencio: Si no contesta ni paga, el procedimiento finaliza directamente mediante decreto que fija la fecha del lanzamiento sin necesidad de celebrar vista oral.
El Lanzamiento
Es el acto formal en el que la comisión judicial, acompañada si es necesario por la fuerza pública y un cerrajero, acude a la vivienda para desalojar a los ocupantes y entregar la posesión formal al propietario.
¿Cuánto tarda un desahucio en Lanzarote?
Determinar la duración exacta de un procedimiento de desahucio por impago es complejo, ya que depende directamente de la carga de trabajo de los Tribunales de Instancia de Arrecife y de las incidencias en la localización de los inquilinos.
- Duración legal teórica: La normativa busca que estos trámites se resuelvan en pocos meses.
- Duración media real: En la práctica, el procedimiento puede demorarse entre 6 y 12 meses desde la interposición de la demanda hasta la ejecución efectiva del lanzamiento.
Factores como la lentitud en la notificación inicial al demandado, la solicitud de asistencia jurídica gratuita o eventuales situaciones de vulnerabilidad social declaradas por los servicios competentes pueden y suelen ampliar estos plazos.
¿Se pueden reclamar las rentas que el inquilino no ha pagado?
Sí. En la misma demanda de desahucio se puede ejercitar de forma acumulada la acción de reclamación de rentas y cantidades adeudadas.
Esto permite que el Juzgado declare no solo la resolución del contrato y la orden de desalojo, sino que también condene al inquilino a pagar la totalidad de la deuda acumulada hasta la entrega efectiva de las llaves, posibilitando la posterior ejecución dineraria sobre sus bienes, saldos bancarios o nóminas.
¿Qué ocurre si el inquilino paga después de recibir la demanda? (La Enervación)
La enervación del desahucio es una prerrogativa legal (artículo 22.4 de la LEC) que permite al inquilino paralizar el procedimiento judicial si paga la totalidad de lo adeudado dentro del plazo de 10 días desde que recibe el requerimiento del Juzgado.
Sin embargo, existen dos limitaciones fundamentales:
- Un solo uso: El inquilino solo puede enervar el desahucio una única vez a lo largo de la vida del contrato.
- Inaplicable tras burofax previo: No habrá lugar a la enervación si el arrendador le hubiese requerido de pago fehacientemente (por burofax) al menos 30 días antes de la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado.
¿Necesito contratar un abogado para iniciar un desahucio?
Sí. En los juicios de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas es preceptiva la intervención de Abogado y Procurador (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), independientemente de la cuantía que se reclame.
Intentar gestionar el conflicto sin representación letrada formal no es viable en la vía judicial y suele derivar en errores de procedimiento que alargan la permanencia indebida del moroso en la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por impago en Lanzarote
¿Por qué contar con un abogado especializado en desahucios en Lanzarote?
Cada zona judicial cuenta con particularidades operativas. Afrontar un procedimiento de desahucio requiere rigor en los plazos procesales y agilidad para resolver cualquier incidencia que surja durante las notificaciones o la fase de ejecución.
Un asesoramiento letrado especializado en Derecho Inmobiliario le asistirá en:
- El diseño de la estrategia previa y la redacción rigurosa de los requerimientos fehacientes.
- La adecuada interposición de la demanda ante los juzgados competentes.
- El seguimiento continuo hasta la recuperación material de la posesión y la reclamación del importe adeudado.
Si es propietario de una vivienda o local en municipios de la isla como Arrecife, Tías, Yaiza, San Bartolomé, Teguise, Costa Teguise o Playa Blanca y se enfrenta a un impago de alquiler, es conveniente analizar el contrato y el estado de la deuda para trazar el camino más eficiente. En Curquejo Abogados podemos estudiar las circunstancias particulares de su inmueble y explicarle las alternativas legales disponibles.
La primera valoración es honesta, con coste claro desde el principio.
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Este artículo tiene carácter meramente informativo y divulgativo, y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Cada caso tiene sus propias circunstancias, por lo que recomendamos consultar tu situación concreta antes de tomar cualquier decisión.